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De nos jours, le secteur immobilier compte parmi ceux qui attirent le plus grand nombre d’investisseurs. Ces derniers sont, en partie, séduits par la sécurité et la rentabilité des investissements dans ledit secteur. Toutefois, pour mieux tirer profit d’un investissement dans l’immobilier locatif, il est primordial de bénéficier d’un bon rendement. Ce dernier dépend d’un certain nombre de facteurs.
Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est un bon rendement locatif et quels éléments prendre en compte pour en profiter.
Ce qu’il faut savoir sur le rendement locatif
Le rendement locatif est le principal indicateur sur lequel les investisseurs se basent pour estimer la valeur d’un investissement locatif. Il leur permet notamment de déterminer leur retour sur investissement. Que ce soit pour assurer un complément de retraite, transmettre un patrimoine ou pour constituer des rentes locatives immédiates, le rendement locatif sera à chaque fois le critère le plus déterminant.
Le rendement locatif est utilisé pour déterminer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés tous les ans. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on parle aussi de rapport locatif pour le désigner. Donc pour sereinement investir dans l’immobilier locatif, vous devez bien calculer ce rapport en amont.
Le calcul du rendement locatif
Plusieurs simulateurs, dont certains sont gratuitement accessibles sur internet, permettent de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier. À défaut d’y avoir accès, vous pouvez vous-même effectuer le calcul. Celui-ci se fait à travers une formule simple. Cette dernière consiste à multiplier le loyer annuel par 100 avant de le diviser par le montant investi pour acquérir le bien.
Concrètement, le rendement locatif (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant investi pour l’acquisition du bien. Le résultat ainsi obtenu renseigne sur le montant que rapporteront les loyers tous les ans.
En France, le rendement locatif varie d’une ville à une autre. On estime qu’à Paris, il s’élève à 3,5 % en moyenne, contre 4 % à Bordeaux ou à Lyon et à un peu plus de 5 % à Marseille. En général, le rendement est inversement proportionnel au prix des biens immobiliers. C’est pourquoi dans les villes les plus attractives, le rendement locatif est souvent faible. À cela, s’ajoutent plusieurs autres facteurs qui influencent le rapport locatif.
Les caractéristiques d’un bon rendement locatif
Un bon rendement locatif se caractérise par certains éléments. Il vous revient donc de les prendre en compte au moment de bâtir votre plan de financement. Ainsi, vous devez premièrement veiller à ce que vos projections ne soient pas trop optimistes. Cela revient à privilégier des rendements locatifs réalistes.
Aussi, lors du calcul du rapport locatif, vous devez prendre en compte les charges, les travaux et la taxe foncière. De même, il va falloir tenir compte de l’éventuelle vacance locative. Cette dernière correspond à la période durant laquelle le bien immobilier sera inoccupé et peut parfois représenter le quart du temps.
Un bon rendement locatif doit également vous garantir une marge de manœuvre financière. Cette dernière devra vous permettre de faire face à une baisse de loyers annuels d’environ 20 % sans que cela ne puisse compromettre le remboursement de crédit.
Enfin, un bon rendement locatif est celui qui repose sur la qualité et l’emplacement du bien immobilier ainsi que sur le dynamisme du marché entre autres. De ce fait, les avantages fiscaux devront être considérés comme des bonus, et non comme le cœur d’un bon investissement locatif.
Les biens immobiliers les plus rentables
En plus de varier d’une localité à une autre, le rendement locatif dépend également du type de bien immobilier sollicité. Ainsi en fonction de la superficie du bien, ce rendement varie souvent de 2 à 7 %, vois un peu plus.
Sur cette base, il en ressort que les petites surfaces de type studios et T1 sont ceux qui rapportent le plus. Toutefois, ce fort rendement locatif sert à compenser les risques liés au turn-over des locataires qui occasionne souvent la vacance locative.
Les maisons et les grands appartements en revanche sont généralement occupés par des familles qui se les approprient. Ces familles garantissent la stabilité des loyers et réduisent les coûts d’entretien en prenant soin du bien immobilier. Cette réduction des risques et frais d’entretien fait que le rendement locatif de ces types de bien soit moins important.
Entre ces précédents types de biens immobiliers se classent ceux de 2 et de 3 pièces. Ils allient les avantages et les inconvénients des grands et petits logements et sont de ce fait le parfait compromis.
Le facteur commun à tous ces types de biens immobiliers est l’emplacement. Ce dernier aura un impact non négligeable sur le rendement locatif. D’où l’intérêt de le prendre en compte au moment de faire votre choix.
